买无人岛，值吗？5万元有50年使用权，但开发可能得花一两亿

在无人的小岛上盖间小屋，喂马劈柴，面朝大海。这或许是不少人梦想中的生活。

而这个梦想是有可能实现的。近日，34岁女子在日本买70万平方米小岛成为“岛主”的新闻引发热议，购买无人岛一时备受关注。

实际上，相比国外比较成熟的无人岛购买模式，国内早在2003年也已出台了《无居民海岛保护与利用管理规定》，明确允许个人或机构开发利用无居民海岛。按照《无居民海岛使用金征收标准》，原生利用岛屿每年最低缴纳的价格甚至低于千元。

数据显示，截至2020年，我国总计有11000多个海岛，无居民海岛约占全部海岛个数的96%。

不过，虽允许个人开发已近20年，但截至目前，无人岛开发在国内尚属起步阶段。时代周报记者从业内人士处获悉，由于开发成本高、收益难，目前开发成功的无人岛极少。

经过层层程序和审批好不容易成为“岛主”，“守岛”或许比“买岛”更难。

图源：图虫创意

5万元就能买一个岛50年使用权？

如何成为无人岛的“岛主”？2003年出台的《无居民海岛保护与利用管理规定》中对此做了明确规定。

单位和个人利用无居民海岛，应当向县级以上海洋行政主管部门提出申请，并提交包括个人资信证明、海岛利用方案、利用海岛的保护方案、无居民海岛利用申请书等在内的申请材料。

值得注意的是，从所有权来看，无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权，个人或机构可以申请的只是使用权，而无居民海岛利用期限最长不得超过50年。

“需要纠正一个概念，不存在所谓的‘岛主’。”上海瀛泰（临港新片区）律师事务所主任翁冠星告诉时代周报记者，“除了土地和岛屿都是国家的以外，‘岛主’是不可以住在岛上的。因为根据定义，无居民海岛，是指在我国管辖海域内不作为常住户口居住地的岛屿、岩礁和低潮高地等。一旦岛主住在岛上，就不是‘无人岛’了。目前只有开发权人，但是权利非常有限。”

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被圈内人称为“中国私人岛屿第一人”的林东长期关注岛屿交易开发。早在十多年前，林东就与圈子里的人开始在国外买岛，并参与发起了“岛主联盟”。在他看来，国内关于无人海岛的政策与国外有很大的区别。

“国外是开发利用与私人岛屿并重的，而国内的海岛目前只允许开发利用，也就是说不存在私人使用的可能。”林东告诉时代周报记者。

目前，中国将无居民海岛的用岛类型划分为9类，分别为旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业、农林牧渔、可再生能源、城乡建设、公共服务和国防，其中并不存在私人使用的可能。按照规定，如果三年内不在岛上开发利用，政府还会依法收回使用权，这是为了避免待价而沽的圈岛、囤岛行为。

那么，买个岛到底需要多少钱呢？

用岛类型是决定无人岛的使用金征收标准的其中一个因素，此外，还包括6个无居民海岛的等别、6种用岛方式。即一共有324种不同的最低征收标准。

一等无居民海岛的使用权出让标准（图源：《无居民海岛使用金征收标准》）

举例来说，如果是在上海浦东新区（一等）购买一个无人海岛，轻度利用（改变海岛自然岸线、表面积、岛体体积、海岛植被均≤10%），将来用作旅游娱乐，那么每公顷需缴纳1.91万元/年。填海连岛与造成岛体消失的用岛方式是价格最高的，需要按用岛面积一次性计征，一等用岛的价格为2455.00万元/公顷。

每个无人岛屿的面积和用途都是有所区别。2011年4月，原国家海洋局公布了中国首批176个可开发利用的无居民海岛名录，涉及辽宁、山东、江苏、浙江、福建、广东、广西、海南等8个省份。

其中，位于辽宁大连瓦房店市的鹁鸽坨子岛，主导用途为旅游娱乐用岛或渔业用岛，面积为0.5公顷。岛屿东端由水泥砌成的阶梯可通往岛顶，岛屿东端建有简易小房一栋，岛屿顶部有观景亭一座。

按照其地理位置，这个岛的等次为四等，原生利用开发的价格为0.49万元/年（旅游）、0.2万元/年（渔业）。按照50年计算，最低一共只需要缴纳5万元。

“没有一两个亿开发不了”

几万甚至几千元看似极其低廉，但无人岛屿的实际申请过程其实非常繁琐。

林东告诉记者，比起一个房地产项目从拍地开始到开发，无人岛开发的过程肯定是更复杂的。“无人岛与陆地不一样，什么都要重建。道路、淡水、电力、环保等等方面都得建，需要做很多的工作。”

从中国以往无人岛开发的经验来看，成功的也在少数。

2011年11月，中国首个无居民海岛使用权证书落户浙江省宁波市象山县旦门山岛。宁波商人黄益民从当时的国家海洋局和浙江省海洋与渔业局的领导手中，接过编号为“11001”的无居民海岛使用权证书。

12年过去了，搜索社交平台，时代周报记者发现了不少关于“旦门山岛旅游避雷”的帖子。有消费者称，在2022年夏天参加了宠物Party私人海岛游前往旦门山岛，但整个过程混乱不堪。使用货船载运旅客，超载且不提供救生衣，岛上所住的酒店霉味混着腥味，花费了1600元“受罪”。

社交媒体上网友对于旦门山岛的吐槽（图源：网络截图）

社交媒体上网友对于旦门山岛的吐槽（图源：网络截图）

这也是大多数旅游开发利用的无人岛屿现状。即使在旅游开发自身条件较好的海南省，入围首批可开发利用的6个岛屿中，东锣岛、西鼓岛、小青洲岛的开发已基本停滞。三亚地区的蜈支洲岛运作较好，万宁加井岛则凭借浮潜项目出圈，成为热门旅游地。

“说实话，之前环境比较好的大多已经开发变成有居民海岛了，这些可以开发的无人岛本身条件就不太好。尤其是位于北方的一些（岛），沙滩不漂亮，自然环境也较差，开发价值不大。”林东认为，现在大多数岛屿开发都存在一些困难，一方面是准备不足，再有就是很多人想得太美好了。

“很多开发者本身海岛旅游开发的经验就不足，照搬陆地旅游开发模式，建建筑、道路、码头等，导致它变成一个重资产的岛屿，但最后靠酒店或者一些旅游的收益，完全覆盖不了基础投入。”林东告诉记者，一个无人海岛的开发利用，没有一两个亿是绝对下不来的，越小的岛越难开发。

大多数情况下，开发无人岛是一个成本很高，且基本没法盈利的事情。

翁冠星向时代周报记者指出，在中国境内开发“无人岛”不可以用于居住、生产等目的；而如果用于旅游观光等，又有可能因现实中的地理位置、气候条件等原因受到限制；在管理上，开发无人岛又要涉及民政部门（名称）、地方海洋行政主管部门（炸岛、挖沙、修坝）、自然资源部等多个部门。

“而且目前也无法解决无人岛开发权是否可以抵押或者作价入股等经济问题。”他说。

蜈支洲岛是少数旅游开发利用较好的无人岛屿（图源：网络截图）

时代周报记者注意到，在2011年首批176个可开发利用的无居民海岛名录公布后，截至目前都没有第二批名录公布。

浙江当地一位规划和自然资源局的内部人士也向时代周报记者透露，目前对未开发的无居民海岛基本已经叫停了，以前无序开发的历史遗留问题还很多，这几年的资源利用导向是节约集约，能不动的就不动。